存量房贷利率调降：机遇与挑战并存

元描述： 随着新增房贷利率不断下探，存量房贷利率与新增房贷利差持续扩大，引发了社会广泛关注。本文将深入探讨存量房贷利率下调的可能性、实施路径、对银行和居民的影响以及未来发展趋势。

引言：

一边是新增房贷利率不断下探，多个城市新发放的首套住房贷款利率降至3.2%附近，部分地区甚至降至“2字头”；另一边则是存量房贷利率普遍在4%以上，新增与存量房贷利差进一步扩大。这种“冰火两重天”的现象让不少购房者心生焦虑，也引发了关于存量房贷利率下调的热议。

近年来，随着楼市的持续调整，降低存量房贷利率的呼声越来越高。不少购房者认为，存量房贷利率水平过高，不仅加重了他们的还款压力，也阻碍了消费和投资的增长。而对于银行而言，则需要平衡利差压力和支持实体经济的双重任务。

那么，存量房贷利率真的会下调吗？下调的可能性和必要性究竟有多大？下调会带来哪些影响？本文将深入解读存量房贷利率调降的机遇与挑战，并探讨未来发展趋势。

存量房贷利率下调的呼声

利差扩大，购房者提前还贷潮涌现

今年以来，新增房贷利率不断下探，央行已两次调整5年期以上LPR，累计下调35个基点。与此同时，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，市场竞争机制加速，多个地区新增房贷利率屡创新低。

然而，与新增房贷相比，目前存量房贷利率普遍在4%以上，处于较高水平，存量房贷利率与新增房贷利率的利差再度回到六七十个基点的高位。这种利差的扩大，让不少存量房贷借款人感到“不公平”，也引发了部分购房者提前还贷的行为。

提前还贷，既是无奈之举，也是一种理性选择。对于不少购房者而言，提前还贷可以有效降低利息支出，减轻经济压力。同时，随着通货膨胀的加剧，提前还贷也能有效规避资产贬值风险。

但提前还贷也并非没有弊端。首先，提前还贷会导致资金流动的紧张，影响其他投资和消费计划。其次，提前还贷可能会导致房产抵押价值下降，影响后续融资需求。

人性化诉求：降低利息负担，释放消费潜力

降低存量房贷利率，不仅是购房者的心声，也是促进经济增长的重要举措。

降低存量房贷利率，能够有效减轻居民的负债压力，释放消费潜力。当购房者感受到还款压力减轻时，他们将拥有更多可支配收入，从而增加消费支出，拉动经济增长。

此外，降低存量房贷利率也有助于稳定房地产市场。当购房者感受到房贷成本下降时，他们会更加愿意购买房产，这将有助于抑制房价下跌，稳定市场信心。

存量房贷利率调降的可能性与路径

窗口已打开，政策或将出台

随着新增与存量房贷利差拉大，不少业内人士认为，降低存量房贷利率符合群众期盼，且一定程度上有利于商业银行平滑提前还贷压力，因此，未来存量房贷利率存在下调空间。

近期存款利率有所下调，5年期存款利率降幅更大。利率调整降低了银行资金端成本，意在降低居民定期存款的倾向，为房贷利率再次下调打开了窗口。

央行公开市场操作利率下调，商业银行资金端成本下降，也为房贷利率再次下调提供了可能。

两种可能的实施路径：重定价与转按揭

目前，关于存量房贷利率下调的实施路径，主要有两种呼声较高的方案：

  • 重定价： 即存量按揭借款人与原贷款银行内部置换或重新协商房贷利率。这种方式相对简单易行，但需要银行主动调整利率，并制定相应的规则和标准。

  • 转按揭： 即借款人将现有按揭贷款转入其他银行，并按照最新贷款要素重新签订按揭合同。这种方式能够让借款人享受到更低的利率，但操作流程较为复杂，需要考虑跨行合作、资产重估、资金调配等问题。

历史经验：去年存量房贷利率已集中下调

其实，重新协商房贷利率，集中调降存量房贷利率，去年已有先例。2023年8月末，央行、国家金融监督管理总局指导下调存量首套住房贷款利率。此后，各银行接连发布利率调整公告，明确存量个人住房贷款利率调整的条件和规则，大部分符合要求的存量首套房贷利率降至报价利率。

截至去年末，已有超过23万亿元存量房贷利率完成下调，调整后加权平均利率为4.27%，平均降幅73个基点，每年减少借款人利息支出约1700亿元。

存量房贷利率调降的影响

对银行的影响：息差压力与支持实体经济的平衡

存量房贷利率下调，对银行而言，意味着更大的息差压力。银行需要在控制成本和支持实体经济之间找到平衡点。

降低存量房贷利率，会压缩银行的利润空间，加剧银行内卷。尤其对于一些中小银行而言，息差压力会更加严峻。

但另一方面，降低存量房贷利率也有助于银行降低提前还贷风险，稳定资产负债表。当购房者感受到还款压力减轻时，他们会更加愿意继续按揭还款，减少提前还贷的意愿。

对居民的影响：降低利息支出，提振消费信心

对于居民而言，降低存量房贷利率无疑是喜讯。

降低存量房贷利率，能够有效减轻居民的负债压力，释放购买力。当购房者感受到还款压力减轻时，他们将拥有更多可支配收入，从而增加消费支出，拉动经济增长。

此外，降低存量房贷利率还能稳定住房消费预期，减缓购房者因房贷利率下降带来的观望情绪。

存量房贷利率调降的未来趋势

市场化调整的趋势，政策支持的重要性

未来，存量房贷利率很可能继续朝着市场化方向发展。这将意味着银行将更加注重市场需求，根据市场利率水平调整房贷利率。

然而，市场化调整也需要政府的政策支持。政府需要制定相应的政策，引导银行合理调整存量房贷利率，确保银行利润空间，同时兼顾居民利益。

多种方案并存，精准施策至关重要

未来，存量房贷利率调降很可能会采取多种方案并存的方式，例如：

  • 对部分存量贷款进行集中调降；

  • 放开“转按揭”，允许借款人自由选择更低利率的银行；

  • 对符合条件的借款人提供利率优惠。

政府和银行需要根据实际情况，精准施策，制定合理的调整方案，避免对市场造成过大的冲击。

常见问题解答

1. 存量房贷利率下调的可能性有多大？

目前，存量房贷利率下调的可能性较大。央行已多次释放利好信号，政策窗口已经打开。

2. 存量房贷利率下调会对银行造成哪些影响？

存量房贷利率下调会压缩银行的利润空间，加剧银行内卷。但同时也能降低提前还贷风险，稳定资产负债表。

3. 存量房贷利率下调会对居民造成哪些影响？

存量房贷利率下调能够有效减轻居民的负债压力，释放购买力，提振消费信心。

4. 存量房贷利率下调会对房地产市场造成哪些影响？

存量房贷利率下调能够稳定住房消费预期，减缓购房者因房贷利率下降带来的观望情绪，有助于抑制房价下跌。

5. 存量房贷利率下调的最佳方式是什么？

目前，主要有两种可能的实施路径：重定价和转按揭。政府和银行需要根据实际情况，选择最合适的方案。

6. 存量房贷利率下调后，提前还贷还有必要吗？

如果存量房贷利率下调后，提前还贷的必要性会降低。但对于部分借款人而言，提前还贷仍然是一种有效的降低利息支出的方法。

结论

降低存量房贷利率，是当前经济形势下的一项重要举措。它能够有效减轻居民的负债压力，释放消费潜力，促进经济增长，也有利于稳定房地产市场。

然而，降低存量房贷利率也面临着一些挑战，比如银行息差压力、提前还贷风险等。政府和银行需要认真研究，制定合理的调整方案，确保政策的有效实施，促进房地产市场平稳健康发展，推动经济高质量发展。

为了让购房者更好地理解存量房贷利率调降的政策，建议政府和银行加强沟通，及时公布相关政策信息，解答公众疑问，提高政策透明度，增强市场信心。